bailleur et le locataire
29 septembre 2022

Raisons pour lesquelles le bailleur et le locataire enregistrent un bail

Par Marie

L’enregistrement d’un contrat de bail offre au bailleur des avantages fiscaux et une protection lors du départ du locataire. Il représente également une garantie pour le locataire : en cas de transfert de propriété, le nouveau propriétaire doit respecter le contrat de bail.

L’enregistrement de la location protège le locataire du nouveau propriétaire.

L’indemnité en cas de départ au cours des 3 premières années n’est pas due en cas de non enregistrement du bail.

Lors de la vente ou de la donation d’un immeuble, le nouveau propriétaire doit honorer le bail enregistré au même titre que l’ancien propriétaire. En revanche, il est libre de résilier les baux non enregistrés. Et si le bail n’est pas enregistré, l’indemnité de départ des 3 premières années n’expire pas.

L’enregistrement du contrat de location représente des avantages fiscaux pour les bailleurs

Si l’usage du bien par le locataire n’est pas exclusivement à des fins d’habitation, la fiscalité des revenus immobiliers par le bailleur sera moins favorable.

Cependant :

  • Dans le cas d’un bail enregistré (si le bail distingue le loyer de la partie habitation et le loyer des autres activités), l’imposition des revenus locatifs liés à la partie habitation sera majorée en fonction du revenu cadastral indexé, tandis que les revenus locatifs liés à l’autre partie seront imposés sur les revenus réels des loyers perçus ;
  • Dans le cas d’un bail non enregistré (ou si le bail ne fait pas de distinction entre le loyer pour la partie habitation et le loyer pour d’autres activités), tous les revenus fonciers seront imposés sur la base du loyer effectivement perçu.

Le bailleur d’un bail mixte paiera moins d’impôts sur les revenus immobiliers en enregistrant son bail.

Il convient de noter qu’à défaut de bail enregistré, le locataire peut quitter les lieux sans indemnité ni préavis.

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Les avantages d’un contrat de bail écrit

Une fois que le propriétaire et le locataire se sont mis d’accord sur un bien spécifique à offrir au locataire, le contrat de location apparaît et il doit payer au propriétaire un montant spécifique.

Tout contrat de location écrit doit être enregistré. Les frais d’enregistrement sont en principe de 2/1 000 du montant total du loyer pour toute la durée de la location, plus la redevance à la charge du locataire.

 Par exemple, pour un bail commercial de 15 ans, le loyer est de 2 000 EUR/mois, et les frais d’enregistrement sont de :

 (2000 X 12 mois X 15 ans) X 2/1 000 = 720 EUR.

Bon à savoir

  • Pour les contrats oraux, l’indexation des contrats de location est toujours possible. Pour les contrats écrits, cela est permis si le contrat ne l’exclut pas expressément.
  • Les principaux contrats de location d’habitation sont libres d’enregistrement.
  • Lorsqu’un contrat de bail est formé par un acte notarié, il est exécutoire. Si le locataire ne paie pas, le bailleur peut immédiatement saisir le salaire du locataire sans attendre le jugement, à condition que le contrat le prévoie. Il peut aussi vendre son bien.
  • Pour que les conventions d’une durée supérieure à 9 ans soient opposables aux tiers, le signataire doit passer par un acte notarié.
  • La loi principale sur la location à usage d’habitation a édicté des règles impératives sur l’indexation des loyers et la libération des garanties de loyer. Vous ne pouvez pas vous en écarter. Si cela se produit, la partie légalement protégée peut ignorer la violation.