Comment diviser les coûts de la réfection de la toiture d’un immeuble à appartements ?
Comment diviser les dépenses pour la rénovation du toit de la copropriété ?
Les intempéries saisonnières, ainsi que les averses soudaines et de plus en plus fréquentes, ont attiré l’attention des professionnels du bâtiment et des propriétaires sur une question d’actualité : qui paie les frais de réfection de la toiture d’un immeuble en copropriété ?
À cet égard, il convient de rappeler que, conformément à l’article 1117 du code civil, le toit doit être considéré comme un bien commun. Seule une indication différente dans le titre (acte d’achat lu ou règlement de copropriété d’origine contractuelle) peut conduire à une conclusion différente.
Dans ce contexte, il est utile de rappeler que si un bien appartient à tout le monde, tout le monde doit participer aux dépenses pour son entretien et sa préservation et donc à la décision sur ces interventions.
Différence entre les toits et les dalles
La fonction principale des toits et des terrasses est de couvrir les bâtiments. C’est précisément pour cette raison que leur propriété est présumée commune à tous les propriétaires, même s’ils ont droit à une utilisation périodique, à moins que le titre n’en dispose autrement. Or, c’est précisément la conformation structurelle différente de l’ensemble des ouvrages destinés à protéger les bâtiments des agents atmosphériques extérieurs, donnant lieu à des effets et des situations différents, qui a toujours été l’une des questions les plus débattues dans le domaine de la copropriété, notamment en ce qui concerne la répartition des coûts à supporter pour leur entretien et leur reconstruction.
La différence substantielle entre un pavé solaire et une toiture est, tout d’abord, pertinente d’un point de vue architectural, étant donné qu’une toiture est une surface caractérisée par la présence d’un ou plusieurs plans inclinés (généralement constitués de tuiles, de pentes ou de dalles unies entre elles), qui n’est généralement pas praticable et remplit exclusivement la fonction de couverture du bâtiment, tandis qu’un pavé solaire se caractérise par le fait d’être plat et accessible et, en tant que tel, susceptible d’utilisations autres que la simple couverture, en tant qu’espace destiné à des services d’usage commun (comme, par exemple, l’attribution de réservoirs ; séchoir à linge ; solarium ; etc.)
Qui paie pour les dommages causés au toit ?
Lorsque l’eau de pluie s’infiltre par le toit et endommage les appartements situés en dessous, le coût doit être réparti entre tous les propriétaires sur la base de leurs millièmes de propriété respectifs, même ceux qui vivent aux étages inférieurs ou qui disposent d’un simple débarras. Le copropriétaire qui a subi le dommage doit également participer à la répartition, puisqu’il est à la fois la partie lésée et la partie lésée. En conséquence, l’indemnité à verser par la copropriété sera réduite de sa part du montant millésimé dû.
Qui paie pour l’entretien du toit ?
Lorsque des travaux d’entretien extraordinaires doivent être effectués sur le toit, comment le coût est-il réparti entre les propriétaires des appartements ? La question doit être résolue en fonction de la personne à qui appartient le toit :
Toit appartenant à la copropriété : nous avons dit que, dans la plupart des cas, le toit appartient à l’ensemble des copropriétés, c’est-à-dire à la copropriété. Dans une telle situation, les frais de réparation seront répartis en fonction des millièmes de propriété. Tous les copropriétaires – y compris les propriétaires de magasins et de garages – couverts par le toit, c’est-à-dire dont l’appartement est situé sur le plan vertical concerné, doivent participer. Dans le cas d’une « super copropriété » (c’est-à-dire une copropriété composée de plusieurs bâtiments parallèles, chacun ayant un toit différent et des services indépendants), seuls les copropriétaires qui se trouvent sous l’axe vertical du toit touché par les travaux et non ceux des autres bâtiments paient les coûts ;
Toit appartenant à un seul copropriétaire : le constructeur peut s’être réservé la propriété du toit ou l’avoir vendu à un seul copropriétaire (cela doit bien sûr être prouvé par un acte notarié). Dans ce cas, les frais d’entretien du toit sont répartis comme suit : un tiers est supporté par le propriétaire du toit, tandis que les deux autres tiers sont répartis, par millièmes, entre tous les autres propriétaires dont les appartements sont couverts par le toit. A cet égard, en effet, la règle du Code civil relative aux pavés solaires s’applique.
Enfin, pour l’entretien, la réparation et la rénovation des ouvrages assurant l’usage exclusif des combles (mansardes habitables) tels que pergolas, isolation, etc…, la dépense est supportée uniquement et entièrement par le propriétaire des combles.